Immobilien in Kroatien kaufen, einfach erklärt
Was internationale Käufer wissen sollten, bevor sie ein Zuhause rund um Trogir, Čiovo und Seget kaufen — der Ablauf, die Kosten und die Regeln, in klarer Sprache.
Der Kauf einer Immobilie an der kroatischen Küste ist für ausländische Käufer gut machbar — tausende internationale Eigentümer besitzen bereits ein Zuhause in Dalmatien. Der Ablauf ist gut etabliert, unterscheidet sich aber von dem, was Sie von zu Hause kennen, und einige Regeln hängen von Ihrer Staatsbürgerschaft ab. Dieser Ratgeber führt Sie durch das Wesentliche, damit Sie Ihre Suche gut informiert beginnen können.
Der Kaufprozess
-
Budget und Finanzierung klären
Legen Sie fest, was Sie ausgeben können, und denken Sie daran, die Kaufnebenkosten zusätzlich zum Preis einzuplanen (Grunderwerbsteuer oder Mehrwertsteuer, Makler-, Anwalts-, Notar- und Eintragungsgebühren — siehe unten). Klären Sie frühzeitig, wie Sie den Kauf finanzieren, und bestätigen Sie die Ihnen zur Verfügung stehenden Optionen, bevor Sie mit den Besichtigungen beginnen.
-
Mit lizenzierten Agenturen suchen und eine Auswahl treffen
In Kroatien müssen Immobilienmakler lizenziert und registriert sein. Wenn Sie eine interessante Immobilie finden, haben Sie direkt mit der Angebotsagentur zu tun — sie organisiert Besichtigungen und begleitet die Verhandlung mit dem Verkäufer.
-
Die Immobilie von einem Anwalt prüfen lassen
Vor einer Verpflichtung sollte ein unabhängiger Anwalt den Grundbucheintrag, die Eigentumshistorie, Bau- und Nutzungsgenehmigungen sowie etwaige Belastungen prüfen. Saubere Unterlagen sind wichtiger als alles andere — besonders bei älteren Steinhäusern. Unsere Checkliste mit 12 Punkten zeigt, was diese Prüfung umfassen sollte.
-
Vorvertrag und Anzahlung
Viele Käufe beginnen mit einem Vorvertrag (predugovor) und einer Anzahlung. Er legt Preis und Zeitplan fest, während verbleibende Prüfungen oder erforderliche Genehmigungen abgeschlossen werden. Die Höhe der Anzahlung ist Vereinbarungssache zwischen den Parteien.
-
Endgültiger Vertrag und Notar
Der Kaufvertrag (kupoprodajni ugovor) wird unterzeichnet und die Unterschrift des Verkäufers von einem öffentlichen Notar beglaubigt. Versteht eine Partei kein Kroatisch, wird üblicherweise ein Gerichtsdolmetscher hinzugezogen — bestätigen Sie die genaue Anforderung für Ihren Fall.
-
Eintragung und Steuer
Ihr Anwalt meldet den Eigentumswechsel beim Grundbuch an und zeigt den Kauf beim Finanzamt an. Sobald die Grunderwerbsteuer bezahlt ist und die Eintragung abgeschlossen ist, gehört die Immobilie formell Ihnen.
Kosten & Steuern
Planen Sie über den Kaufpreis hinaus die folgenden Posten ein. Wir vermeiden bewusst die Angabe von Gebührenprozenten oder Beträgen, die nicht amtlich festgelegt sind — bestätigen Sie die aktuellen Zahlen mit Ihren eigenen Beratern, bevor Sie sich verpflichten.
| Kostenposten | Was Sie wissen sollten |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer | Wird mit 3 % des Marktwerts der Immobilie erhoben und vom Käufer gezahlt, sofern die Übertragung nicht der Mehrwertsteuer unterliegt. |
| Mehrwertsteuer (wo anwendbar) | Unterliegt ein Immobilienverkauf der Mehrwertsteuer, fällt keine Grunderwerbsteuer an. Der reguläre Mehrwertsteuersatz in Kroatien beträgt 25 %, doch die steuerliche Behandlung eines konkreten Verkaufs sollte vor der Unterzeichnung bestätigt werden. |
| Maklerprovision | Bestimmt sich nach der jeweiligen Maklervereinbarung. Fragen Sie vor dem Weitergehen klar nach, ob Sie, der Verkäufer oder beide Parteien eine gesonderte Vereinbarung mit der Agentur getroffen haben. |
| Rechtliche Unterstützung | Ein unabhängiger Anwalt wird für Due Diligence, Verträge und Eintragung dringend empfohlen. Vereinbaren Sie Umfang und Kosten im Voraus. |
| Notar- & Eintragungsgebühren | Fallen für die Unterschriftsbeglaubigung und die Grundbucheintragung an. Fragen Sie nach den aktuellen Beträgen. |
| Gerichtsdolmetscher | Kann bei der Unterzeichnung hinzugezogen werden, wenn eine Partei kein Kroatisch versteht. Bestätigen Sie Anforderung und Kosten für Ihren Fall. |
Regeln für ausländisches Eigentum
Bürger der EU und des EWR erwerben Immobilien in Kroatien grundsätzlich unter denselben Bedingungen wie kroatische Staatsbürger, vorbehaltlich ausgenommener Bereiche, die besonderen Regeln unterliegen (etwa landwirtschaftliche Flächen).
Andere ausländische Käufer benötigen unter Umständen Gegenseitigkeit zwischen Kroatien und ihrem Land sowie die Zustimmung des Ministeriums für Justiz und Verwaltung. Manchmal wird ersatzweise eine kroatische Gesellschaft genutzt — ob das sinnvoll ist, ist eine Frage für Ihren Anwalt und Steuerberater.
Die genaue Rechtslage für Ihre Staatsangehörigkeit und die Art der Immobilie sollte mit einem kroatischen Anwalt und anhand der aktuellen Hinweise des Ministeriums bestätigt werden. Ausländische Käufer sollten außerdem die Anforderungen an Eintragung und Steueridentifikation für ihre konkrete Transaktion frühzeitig im Prozess bestätigen.
Häufig gestellte Fragen
Brauche ich wirklich einen Anwalt?
Es ist rechtlich nicht zwingend, aber für internationale Käufer sehr zu empfehlen. Kroatische Immobilienunterlagen können Überraschungen bergen — ungeklärte Erbschaften, nicht eingetragene Anbauten, fehlende Nutzungsgenehmigungen. Unabhängige rechtliche Unterstützung ist die beste Versicherung, die Sie in diesem Prozess kaufen können; vereinbaren Sie Umfang und Kosten im Voraus mit Ihrem Anwalt.
Wie lange dauert ein Kauf?
Die Zeiträume variieren. Ein unkomplizierter Wiederverkauf zwischen EU-Bürgern geht schneller; planen Sie mehr Zeit ein für rechtliche Prüfungen bei älteren Immobilien, für die Grundbucheintragung und wenn die Zustimmung des Ministeriums für Justiz und Verwaltung erforderlich ist. Ihr Anwalt kann eine realistische Einschätzung geben, sobald die konkrete Immobilie und Ihre Situation bekannt sind.
Wie sollte ich die Finanzierung angehen?
Klären Sie frühzeitig, wie Sie den Kauf finanzieren, und bestätigen Sie die Ihnen zur Verfügung stehenden Optionen — ob über eine kroatische Bank oder eine in Ihrem Heimatland arrangierte Finanzierung — bevor Sie mit den Besichtigungen beginnen. Wenn die Finanzierung für Ihre Pläne zentral ist, lassen Sie sie zunächst grundsätzlich bestätigen.
Darf ich meine Immobilie an Feriengäste vermieten?
Kurzzeitvermietung ist möglich, aber nicht automatisch: Sie erfordert eine amtliche Genehmigung und Kategorisierung der Immobilie, die Anmeldung der Gäste über das eVisitor-System und die Zahlung der Kurtaxe. Ob — und unter welchen Bedingungen — eine konkrete Immobilie vermietet werden darf, sollte unabhängig und frühzeitig geprüft werden, bevor Sie mit Mieteinnahmen rechnen.
Mit welchen laufenden Kosten sollte ich als Eigentümer rechnen?
Versorgungskosten, eine kommunale Abgabe (komunalna naknada), Gebäudeunterhalt bei Wohnungen und Versicherung. Seit 2025 gilt außerdem eine jährliche Immobiliensteuer, lokal festgelegt zwischen 0,60 € und 8,00 € pro m² Nutzfläche; Immobilien, die als Hauptwohnsitz oder für Langzeitvermietung genutzt werden, können befreit sein. Der genaue Betrag und seine Anwendung hängen von der zuständigen Stadt oder Gemeinde und von der Nutzung der Immobilie ab, fragen Sie also vor Ort nach einem konkreten Wert.
Ist es sicher, ein altes Steinhaus zum Renovieren zu kaufen?
Es kann ein wunderbares Projekt sein — aber die Unterlagen sind alles. Viele alte Häuser haben komplexe Eigentumsgeschichten oder nicht dokumentierte Veränderungen. Lassen Sie den rechtlichen Status prüfen, bevor Sie sich verlieben, und holen Sie realistische Renovierungsangebote von lokalen Bauunternehmen ein, da die Kosten für denkmalgerechte Arbeiten oft unterschätzt werden.
Offizielle Quellen und letzte Aktualisierung
Allgemeine Informationen, keine Rechts- oder Steuerberatung. Für den aktuellen Stand nutzen Sie die offiziellen kroatischen Quellen (externe Links, auf Kroatisch und teils auf Englisch) und bestätigen Sie die Einzelheiten Ihres Falls mit Ihrem eigenen Anwalt und Steuerberater:
- Porezna uprava — Erwerber einer Immobilie (Grunderwerbsteuer & MwSt.)
- Porezna uprava — Immobiliensteuer
- Ministerium für Justiz und Verwaltung — Eigentumserwerb durch ausländische Personen
- Porezna uprava — Vermietung an Touristen
Diese Links dienen nur der Orientierung und erweitern die Informationen in diesem Artikel nicht. Zuletzt aktualisiert: 7. Juli 2026.
Lernen Sie die Region kennen
Der richtige Standort ist ebenso wichtig wie die richtigen Unterlagen. Entdecken Sie, was Trogir, Čiovo und Seget unterscheidet — und welcher Ort am besten zu Ihnen passt.
Regionen entdecken